关键问题一   具备哪些条件才能交房

   国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用三书一证一表齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准,是开发商交楼的必要条件。其中,三书是指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》,一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,一表是指《竣工验收备案表》。

  判断开发商是否具备交付条件看三个方面:首先,看开发商有没有拿到《竣工验收备案表》,因为这相当于商品房交付的法律性文件。其次,开发商交付房屋时要完成三通一平,即水通、电通、路通和场地平整。最后,业主还要看开发商是否按照双方买卖商品房时的约定来交付的,比如对于赠送太阳能热水器、配备智能化安防设备等。以上三方面,如果有一个条件不具备,业主便可拒绝收房。

  关键问题二   哪些质量问题是大问题?

  首先,房屋验收中比较严重的质量问题是结构性问题,比如楼体不稳定等。楼体不稳定主要表现为过了沉降期依然下沉不止、不均匀沉降导致楼体倾斜、楼体受震动后或在大风中摆动等。严重的可能因部分或全部承重体系载力不够,导致楼体有局部或全部坍塌隐患。这类问题多会影响到房屋安全,因此必须请求专业的勘探机构出具报告,否则在问题解决之前不能轻易入住。(例如上海的倒楼事件)

  其次,渗水或漏水问题!室内墙体和楼板还常常会因为材料强度不够,抗挤压强度不足,砌筑后干燥不充分等引起裂缝,但这种裂缝往往不影响结构安全。渗漏也是比较常见问题,多是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏,厨房、卫生间向外的侧漏等。这些裂缝和渗漏会极大地影响房屋的正常使用,必须注意开发商的整改方式。

  最后,就是诸如空鼓、龟裂、脱粉等瑕疵了。这类问题虽小,可一旦泛滥却也很麻烦,是装修前必须处理掉的毛刺。

  关键问题三   质保期到底有多长时间?

据国家颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条的规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限(70)2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年;3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限也应明确在《住宅质量保证书》中。

业主不清楚工程质量保修期限没有关系,只要拿出《住宅质量保证书》就可以查到相关的质保期。具体细节也可以查找相关规定,不怕被开发商单方面忽悠。

  关键问题四   收精装修房得注意什么?

    如果买的是精装房,首先,要更加仔细对照购房合同,看看家中使用的装修材料和合同约定的是否一致,包括材料、器具的种类、数量、品牌、规格及型号等。因为不同品牌产品的价格差距很大,验收材料、器具其实就是在粗略估计装修标准是否和约定的相近;其次,就是检查装修施工的工艺,比如墙面乳胶漆是否平滑,门框踢脚线是否起翘和收边,地板、瓷砖的色差是否严重等,这些直接影响到室内装修的美观和使用寿命。此外,由于装修房的水电都属于从外观无法洞察清楚的隐蔽工程,一旦某个环节有问题又有可能带来安全隐患,因此更是专业人士验收的重点。

  关键问题五   业主如何用好验房报告?

值得大家注意的是,验房目前仍只是一种咨询行为,验房公司出具的验房报告也只能是一份咨询报告,并不具备法律效力。在当前房屋交付纠纷案例中,对于验房公司出具的验房报告,法律上属于专家或专业人士意见,法官可以用作参考,但不能成为其认定房屋质量存在问题的决策性证据。

  然而,它反映出来的问题的现象如果有照片等实物进行固定后,这种现象的保留体则可以用作证据。这个时候,验房报告的实际作用就取决于验房机构向业主出具的验房报告中的结论是否准确、专业、可靠。因此,一份有价值的报告虽然不具备法律效力,但可以有效帮助业主维权与争取权益。

拿到验房报告后,业主首先应该就报告中反映出来的问题和开发商进行交涉,责令其整改。对于一些比较严重的质量问题,如果开发商拒绝整改,又不愿配合业主协商解决,则可以通过仲裁机构维护权益。